【賃貸vs購入(持ち家)比較】結論は出ています。中古マンション購入が一番お得

賃貸vs購入。家を借りるのと買って持ち家どちらが得か?住宅は大きな買い物ですから賛否両論があります。

わたしは、分譲マンションで2年間賃貸していましたが、その後同じマンションの別部屋を購入した経験談も踏まえ考察したいと思います。

まず一般的な考察ですが、色々なサイトでメリット・デメリットが比較されてます。ただ、結局最後は、自分の人生設計で考えることが重要でどちらも選択肢とあるとの結論で終わっております。

で、よくある比較がこれです。

●賃貸のメリット・デメリット
メリット
1.頭金を用意する必要がなく初期コストが少なくてすむ
2.引っ越しがし易い
3.メンテナンス費用が必要なし(家主持ち)

デメリット
1.資産が残せない
2.借りる時に保証人が必要だし、いなければ保証会社に支払いが必要
3.壁厚等賃貸仕様で設備が陳腐な場合がある
4.リフォームできない

●購入(持ち家)のメリット・デメリット
メリット
1.資産として残せる
2.税金優遇を受けられる
3.自由にリフォームできる

デメリット
1.頭金を用意する必要があり初期コストが多くなる
2.ローンを払い続けなくてはいけない
2.固定資産税等物件以外のコストがかかる
3.買値より資産が下がることがある
4.引っ越ししにくい

簡単にまとめると
・賃貸は、2~4カ月分のお金を用意できればどこにでも引っ越せますので身軽です。ただ、自分好みにはリフォームもできませんし、資産は残りません。

・購入(持ち家)は、資産が残せますし、リフォームも自由に可能です。ただ、購入には頭金や手数料等初期投資にコストがかかりますし、大きな買い物ですので、引っ越しは簡単にはできません。資産価値が下がることもあります。

賃貸は絶対損!!

あなたが大家ならいくらで家賃を設定しますか。
わたしなら、資産の下落や修繕費や固定資産税など必要経費を考慮してそれでも儲けるように設定します。日本は人口減がわかっており、早めに回収したいですから大家さんサイトなどを見ると20年といわず、10年で回収できる家賃を設定しているのもあります。

そのローンの月額以上に払った家賃は自分の資産には全くもってプラスにはなりません。
賃貸は家主の資産形成のため毎月お金を払っていることになります。

賃貸の一番大きい問題は資産が残らないことです。結構な大金をどぶに捨ててます。
不動産投資が儲かる(今後はわかりませんが)ということは、家主が儲かる仕組みです。

新築購入だから損!!

みなさん購入(持ち家)を「新築」ありきで考えているのです。車もそうですが、新車は買ったその日に中古車になり新車の価格では買ってくれません。
バブル時代であれば別ですがこの時代家も同じで新築は購入した時点で一部人気のマンションの最上階や人気スポットででない限り、値下がりします。

新築を購入したら売却してもローンだけ残るので、売却したら損になる。売却は簡単でないので、購入はしない方が良いとなり賃貸を続けることになります。

新築は誰が売りますか?ということです。デベロッパーの利益を上乗せしてますから、純粋な物件の資産価値以上の価格で購入していることになります。
ですので、購入した後に資産は下がります。

中古物件が得!!

仲介手数料がかかりますが、物件の資産価値以上にコストは乗っかっていないので購入後資産が大きく下がることはありません。
マンションであれば、積み立て修繕費も数年後に値上がりすることもありますが、大きく年数を超えた物件は変動することも少ないので想定した以上の費用が出ることは少ないです。

また、トイレ、ふろ、キッチンなど水回りはリフォームして新品にすれば新築と同等気持ちよく生活できます。(うまくいけば1年分の賃貸費用でまかなえます。)

なんと言っても資産価値が大きく下がることはありません。

購入のデメリットである引っ越しが容易でないの原因であった売却後ローンだけ残るといったことはないので、売却も簡単になります。家族の人数構成変化があっても用意に住み替えが可能になります。

人口減で資産価値が下がる可能性はありますが、その場合は購入する中古物件も安くなってるでしょうからローンだけが残るということはないと思います。

「購入するなら新築」という考えで物件購入をためらい結局賃貸に住み続けるのはもったいないです。(賃貸で新築にあたることもないので結局中古物件に住み続けているようなものです。(水回りも前の人が使っていたものを使わなくてわいけませんし。))

わたしの経験から

冒頭にも書きましたが、わたしは、築32年(耐震工事済です。)のマンションに家賃14万円を支払い住んでいました。

そこは分譲マンションなので同じ造りの別部屋を約2900万円で購入しました。食器洗浄機もついている全面リフォームされた物件でしたので、同じマンション内の引っ越しでしたが、中身は新築で今まで住んでいた部屋に比べ水回りなどが清潔感がありました。加えて一部自分で100万円程リフォームし自分好みにしました。

賃貸でどのくらい損したか計算しますと

賃貸に2年2カ月住んでいましたので、14万円×26カ月=364万円に礼金と更新料で約400万円を無駄にしたことになります。

仮にそのまま賃貸を続けていたら、購入して約5年ですから、追加で14万円×60カ月+更新3回で882万円を払ったことになります。

逆に購入したことにより、
・共益費+積み立て修繕費が3万円/月
・固定資産税:11万円/年
を支払っており、5年分で、235万円ですので

882万円-235万円=647万円が値下がり許容分になります。

最近の同じマンションの広告の売値を見ると3200万円台(リフォーム無し)ですので、値下がりどころか資産価値は上がっております。

このようにある程度築年数が経過した物件は資産低下リスクが低くなります。

耐震を超える震度7を超える地震や戦争で建物がなくならない限りは購入がお得だと思います。

中古戸建より中古マンション

これはどちらかといったらマンションでしょうか。

戸建の良いところは、地震等で上物がだめになっても土地が残ることです。

マンションはメンテナス費用を強制的に毎月積み立て回収されますし、業者選定などの労力は管理会社や管理組合の組織として行える点です。また、今後治安が悪化していくことが考えられますが、セキュリティの面などもマンションの方が良いと思います。

まとめ

中古マンション購入>中古戸建購入>>>新築物件購入>>>>賃貸

・賃貸は家主の資産形成のためのお手伝いをしていること、物件購入は自分自身の財産を貯めることになります。

・また、一括購入が一番お得ですが、住宅ローンだとしても強制貯蓄の一形態になります。定期的な住宅ローン返済を行うという規律を持つことは、それは住宅ローンに費やすのではなく、住宅ローンに入れて貯蓄することをある意味強制してくれる素晴らしい方法です。

・中古物件は資産低下リスクが少なく、リフォームをすれば新築物件と変わらない住み心地になります。新築物件は資産低下リスクが高いので購入メリットが少なくなります。

・中古戸建より中古マンションの方が良い:修繕積立等メンテナンス費用を強制的に毎月回収してくれます。セキュリティが戸建より安全です。

ということで、中古マンション購入が最強だという結論です。

 

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“【賃貸vs購入(持ち家)比較】結論は出ています。中古マンション購入が一番お得” への2件の返信

  1. 永遠のテーマですね。新築分譲マンションに住みましたが上階の生活音がとても気になりました。早朝や深夜に掃除機?をかけてるようでストレスを感じましたね。今は新築戸建てです。壁一枚隔てて上下左右に隣人がいないのはこの上ない幸せです。人それぞれですね。

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